Топ 5 новостей

Большая перемена

В пятницу с коллективом министерства образования, науки и молодежной политики Краснодарского края попрощалась Ольга Медведева.

Хочешь быстро кататься - плати

Участки федеральной трассы М-4 «Дон» в Ростовской области и на Кубани станут платными

До основанья, а затем...

Завершаются конкурсные процедуры по определению подрядчика капремонта ул. им. Тургенева в Краснодаре

«Кубанская ярмарка» ждет гостей

Ежегодная сельскохозяйственная ярмарка в этом году впервые будет иметь межрегиональный уровень. На мероприятие приедут фермеры не...

Будет ли счастье на «Территории счастья»?

Глава Краснодара посетил строительную площадку жилого комплекса на ул. им. Жигуленко, 3, посмотрел, какие работы выполняются сего...



Архив газеты

Август 2017

пн вт ср чт пт сб вс
1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31

Экономика

Ой, не надо меня уговаривать. Я и так соглашусь…

Ой, не надо меня уговаривать. Я и так соглашусь…

«Процентные ставки по ипотеке уменьшаются и даже есть эксперименты - жилищные  кредиты  без первоначального взноса. Банки из всех сил уговаривают клиентов взять. Так ли доступны ипотечные кредиты? - тема очередного круглого стола «Краснодарских известий»»

В дискуссии принимают участие:

Алексей Погребенко, начальник отдела по финансовому и фондовому рынку и жилищным программам департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации Краснодара.

Ольга Долгополова, эксперт НП «Кубанская палата недвижимости».

Александр Спасов, генеральный директор ОАО «Кубанское ипотечное агентство».

Ксения Соболева, эксперт по работе с партнерами отдела развития бизнеса управления розничных продуктов КБ «Кубань Кредит» ООО.

Денис Спесивцев, руководитель сети ипотечных центров Краснодарского отделения ПАО «Сбербанк».

В моде - стрижка процентов «под ноль»

Корр.:

- Действительно ли сейчас у нас благоприятная ситуация, чтобы взять ипотечный кредит?

Ольга Долгополова:

- Сегодня условия для ипотеки у нас потрясающие. Такого не было даже до кризиса - в 2008-м. Ставки целенаправленно снижаются. Дома продолжают строиться. У некоторых банков процентная ставка, например, - 8,8%. Это очень низкий старт. Кроме того - беспрецедентные акции идут у банков. Например, ипотека без первоначального взноса. Такое было только до 2008 года - в докризисные времена.

Корр.:

- Какова средняя ставка по Краснодару?

Алексей Погребенко:

- Средневзвешенная ставка на уровне 11%. Очень низкие процентные ставки у некоторых банков - это продукты с определенными условиями: для бюджетников либо зарплатные проекты и т.д. Это нестандартная ипотека. Либо эта ставка может быть всего несколько лет, а потом она все равно увеличивается.

Александр Спасов:

- С точки зрения легкости одобрения ипотечных кредитов - ситуация действительно очень благоприятная. Банки между собой очень стабильно и хорошо конкурируют. За счет этого идет еще большее снижение ставок.

Ксения Соболева:

- Мы видим рост числа ипотечных заемщиков - почти на 45% - в связи с тем, что ставки снижены. Наша стандартная ставка 10,75 - 10,99%. Но есть и 8,8% - под определенные объекты недвижимости. Число клиентов выросло еще и потому, что 20 марта нынешнего года у нас был отменен первоначальный взнос по ипотечным кредитам для объектов недвижимости в новостройках.

Корр.:

- То есть: вообще «под ноль»?

Ксения Соболева:

- Да, совсем без первоначального взноса! Людям это понравилось. И они стали брать больший по размеру кредит. Если в прошлом году на это время он в среднем был в размере 1,4 млн рублей, то сегодня - 1,6 млн рублей. И вместо однокомнатных квартир некоторые стали «замахиваться» на двушки и даже трешки.

Денис Спесивцев:

- В Сбербанке минимальная процентная ставка по ипотеке 8% годовых. Данная процентная ставка возможна при приобретении объекта недвижимости  на первичном рынке жилья, в рамках заключенного соглашения о сотрудничестве с застройщиком. На сегодняшний день данную процентную ставку можно предложить по 25 застройщикам. В  месяц мы выдаем около двух  тысяч кредитов,  и тенденция роста у нас составляет примерно 10% в месяц. За последние четыре месяца значительно  выросло число заявок  и количество клиентов.

Ольга Долгополова:

- Сейчас пошла вторая волна. Те, кто брал в ипотеку однокомнатные квартиры, переезжают в двухкомнатные и улучшают свои жилищные условия. К тому же они брали в период высоких ставок, а сейчас ставки ниже - выгодно досрочно погасить прежний кредит и перекредитовываться.

Холодный душ застройщиков не остудил

Корр.:

- Девелоперам строить все тяжелее. Те проблемы, которые у них появились в последнее время, сократили палитру предложений? Что сегодня в городе можно взять в ипотеку?

Ольга Долгополова:

- Инвестиционная привлекательность краснодарской недвижимости для частного инвестора по-прежнему высока. Вот по всем цифрам у нас получается, что сегодня выгоднее в ростовскую недвижимость вкладываться. Ан нет! Все равно люди вкладываются в краснодарскую.

 Корр.:

- Только ленивый не говорит сегодня о проблемах застройщиков. Как это влияет на ситуацию с ипотекой?

Ольга Долгополова:

- У нас на сегодняшний день по 72 объектам в Краснодаре перенесены сроки сдачи более чем на 6 месяцев. На самом деле это немаленькая цифра. И она связана с финансовыми проблемами. Но девелоперы все равно продолжают строить. И конкуренция сегодня высочайшая на этом рынке. Некоторые застройщики уходят в другие города. Не потому, что у нас плохо, просто им сегодня выгоднее строить и сдавать квартиры в других городах: в Ростове, Геленджике, Анапе, там меньше конкуренция. Там они получат больше прибыли. Между ними идет очень жесткая борьба за клиента и демпинг. Но даже в этих условиях они вынуждены заявлять о новых проектах. Что такое для застройщика остановить проект? Это банкротство, смерть. Поэтому ты или развиваешься дальше, или уходишь с этого рынка. Естественно, у девелоперов идет перестройка и тяготение к экономклассу.

Корр.:

- А предпочтения самих людей сильно изменились?

Ольга Долгополова:

- Если раньше все хотели квартиру, большую по площади, то сегодня огромную популярность приобретают так называемые евро-двушки. Студии раскупаются еще на фундаменте. Сейчас модно экономить. Даже супербогатые люди говорят: «А я вот майбах (пентхаус и т.д.) купил со скидочкой».

Корр.:

- Нам звонят читатели и рассказывают: у некоторых застройщиков ипотечные кредиты одобрены, но заключение договоров тормозится - банки ждут сдачи дома. Речь идет о более жестких требованиях к застройщикам?

Ольга Долгополова:

- Если застройщик просрочил сроки сдачи, то ему надо переделывать проектную декларацию. А застройщику этого делать не хочется. Он говорит: мне тут осталось несколько месяцев (недель, дней и т.д.) - и отказывается. Банк хочет, чтоб застройщик действовал по закону. С точки зрения безопасности сделки, наверное, лучше действительно заключать договор, когда дом сдан. Будет меньше обманутых дольщиков, которые потом бегут к мэру, пишут письма президенту и чуть ли не в ООН.

Кредит… с пеленок?

Корр.:

- У вас не складывается ощущение, что средний заемщик молодеет? Заходишь в банк - там сплошные дети и подростки. Вот я слышала про квартиру для студента. Завтра уже с пеленок кредиты будем выдавать…

Ксения Соболева:

- Да, у нас действует программа «Квартира для студента». И если раньше с 21 года люди могли воспользоваться ипотекой, то сегодня - уже с 18 лет. Программа предусматривает возможность приобретения квартиры на специальных условиях в городах Краснодарского края и Ростовской области.

Этот проект очень популярен у жителей регионов, чьи дети обучаются в средних специальных и высших учебных заведениях. На сегодняшний день в рамках программы «Квартира для студента» квартиры приобрели более 2800 семей. Еще более 3000 семей являются официальными участниками программы и планируют приобретение жилья в течение ближайших 3 лет.

Корр.:

- Давайте нарисуем средний портрет ипотечного заемщика.

Ксения Соболева:

- Это, как правило, семейные пары. Если же говорить об одиночках, то женщин больше, чем мужчин. Но в одиночку непросто тянуть ипотечный кредит. И непросто получить одобрение. Нужен хороший доход.

Корр.:

- Что такое «хороший доход»? Сколько денег должна иметь средняя семья в месяц, чтобы ей одобрили ипотеку?

Ксения Соболева:

- Если семья не имеет никаких долговых обязательств, то для нее реально одобрить ипотеку, если у нее будет ежемесячный доход в 50 тысяч рублей. Ей дадут такой кредит, за который вполне реально взять двухкомнатную квартиру где-нибудь на Восточно-Кругликовской, например.

Александр Спасов:

- Действительно, средний возраст заемщика сдвигается. Сегодня он опустился ниже тридцати лет. Очень много среди нашей целевой аудитории людей, которые претендуют на различную форму господдержки. Сейчас материнский капитал пока без индексации, и люди стараются как можно быстрее его потратить.

Поэтому обращения вот этой категории клиентов увеличиваются. Но, кстати, среди них и немало мошенников встречается. Люди претендуют на ипотечный кредит, начинаем проверять, а там какой-нибудь вагончик или земельный участок, где нет ни дома, ни какого-то даже строения. Или стоит хибара, которую пытаются завысить по стоимости, например, на 2-3 миллиона...

«Ипэшник» - под особым прицелом

Корр.:

- Нам некоторые читатели жалуются, что трудно взять ипотеку, если ты индивидуальный предприниматель. А между тем Кубань недавно заняла первое место в стране по числу «ипэшников», опередив Москву и Питер.

Ольга Долгополова:

- В последнее время число одобрений именно по этой категории возросло. Лично я сейчас занимаюсь несколькими сделками только по одному агентству, и они все одобрены.

Александр Спасов:

- Для любого банка самое главное - прозрачность и открытость заемщика. Если это есть - неважно, индивидуальный ты предприниматель или физлицо, тебе любой банк с удовольствием выдаст кредит. Просто если ты физлицо, у тебя есть не много способов что-то спрятать. А вот если ты индивидуальный предприниматель - у тебя лазеек куда больше. Ты можешь показать оборот больше или меньше. На налогах пытаешься сэкономить. Соответственно, чем больше у тебя вот этих вариантов, тем твой бизнес непрозрачней для банка. Некоторым просто надо выйти из тени.

Денис Спесивцев:

- Если мы понимаем, что у клиента не хватает платежеспособности по декларациям т.к. банк учитывает доход в зависимости от системы налогообложения, у клиентов есть возможность привлечь созаемщиков и тем самым увеличить сумму одобрения по жилищному кредиту . По программе «Молодая семья»  в нашем банке  существует возможность привлечения  до шести созаемщиков, платежеспособность которых будет учитываться при рассмотрении заявки. Созаемщиками могут быть друзья и родственники, важно, чтобы на момент  окончания ипотеки  им  было до 75 лет. Созаемщикам нужно подтвердить свой доход  справкой 2НДФЛ, декларацией и справкой по форме банка.

Ксения Соболева:

- Мы индивидуальных предпринимателей, конечно, рассматриваем. Наш банк региональный, и мы, соответственно, рассматриваем только те ИП, которые зарегистрированы на территории присутствия банка.

Проблемы возникают у тех предпринимателей, у которых вся их «система учета» - это общая тетрадка-ежедневник. И это сразу видно.

Если у человека прозрачная система и он показывает все доходы по всем расчетным счетам, он точно так же нам будет интересен, как и любой другой клиент.

Банк - не зверь

Корр.:

- Что делать человеку, если он кредит взял, а потом в какой-то момент понимает, что не в силах платить ипотеку? Разные ведь жизненные ситуации бывают…

Ксения Соболева:

- У нас нередко большая часть людей замалчивает о своих трудностях. Самая неправильная и, к сожалению, типичная ситуация: допустил просрочку платежа - выключил телефон и ушел на дно. Идите в банк. Если вы подтвердите, что у вас объективные трудности (справка об увольнении, например, и т.д.), банк вам предложит реструктуризацию долга.

Денис Спесивцев:

- Могу привести пример: У моего  родственника возникла сложная ситуация,  его уволили. Он пришел в банк и честно рассказал о своих проблемах.  Ему предложили уменьшение суммы ежемесячного  платежа - путем реструктуризации основного кредита и увеличения срока ипотеки. Мой личный совет: не молчите, говорите о своих  проблемах, а банк всегда поможет клиенту!

Александр Спасов:

- На самом деле проблема серьезная. И, как правило, люди по объективным причинам не могут платить ипотечные кредиты. Мы над этим задумались, и один из наших партнеров занялся разработкой специальной программы, которая изначально при заключении ипотечного кредита позволяет взять определенные каникулы в течение одного года, если наступит трудная ситуация. Попробуем эту программу запустить. Посмотрим, будет ли она востребована. То есть на период так называемых каникул платеж уменьшается примерно раза в три. И автоматически увеличивается срок ипотеки.

Если же говорить вообще о просрочке, по нашим наблюдениям, больше всего просрочки при кредитовании вторичного жилья. Потому что здесь меньше прозрачности. А самая высокая степень надежности - когда банк работает с партнером-застройщиком.

Корр.:

- Мне показалось, что в последнее время требования банков к ипотечным кредитам ужесточились, или это действительно так? Какие же советы вы можете дать тем, кто решится сегодня на ипотечный кредит?

 Александр Спасов:

- В первую очередь обращать внимание на итоговый ежемесячный платеж, который ты должен платить по ипотеке. И сопоставлять его с твоим реальным ежемесячным доходом. Чем лояльнее условия - тем более жесткие требования к заемщику. Еще совет: обратиться в несколько банков. Иногда процентная ставка может быть одинаковая, но есть нюансы - в ипотечных калькулятора, в расчетах.

Ксения Соболева:

- Требования ужесточаются, потому что сейчас у нас большая часть людей закредитована. Возьмем среднестатистическую семью. У обоих супругов есть кредитные карты. Сейчас уже не встретишь семью, у которой есть один автомобиль. Как правило, это две машины. У них и средств может быть не так много, но автомобиль хотят не абы какой, а джип, например. Вот эти долговые обязательства мешают им воспользоваться ипотекой. В последнее время очень много клиентов, у которых расходы превышают доходы. Конечно, в таких условиях банк не одобрит ипотеку.

Александр Спасов:

- Вот в мировой практике комфортным считается, если ты не более 30% дохода от семейного бюджета тратишь на свои кредитные обязательства. На этом лучше останавливаться.

Ксения Соболева:

- Главный совет: надо внимательно читать договор. У большинства банков есть открытый доступ к шаблонам своих договоров, это все размещено на сайте. Нет на сайте - обратитесь в офис.

Корр.:

- С юристами читать договор?

Алексей Погребенко:

- Я бы не советовал специально для этого нанимать юристов. Сегодня мы сталкиваемся с тем, что когда молодые семьи приходят к нам за  субсидией, то порой  приносят не совсем правильно оформленные документы или молодая семья вовсе не подходит под условия участия в программе. Оказывается, оформляли юристы, для которых это особый бизнес: дескать, мы поможем  получить субсидию у государства. Не цепляйтесь на эту удочку! Вы только потратите немало времени и денег. Лучше напрямую обращаться в наш департамент, специалисты проконсультируют по условиям участия в программе. Обратиться можно по телефонам: 255-71-03, 255-25-67 или лично по адресу: ул. Северная, 279, 4 этаж, каб. 427.

Корр.:

- А если банк начинает требовать какие-то комиссии, которых нет в договоре?

Александр Спасов:

- А это уже повод разбираться с банком в соответствующих инстанциях - Роспотребнадзоре, Центробанке и т.д.

Корр.:

- У нас действует так называемый период охлаждения, когда можно в течение нескольких дней отказаться от навязанной банковской страховки. Целесообразно ли им пользоваться при ипотечном кредите?

Денис Спесивцев:

- Обязательное условие банка -  страхование залогового объекта. Это не только требование закона,  но и защита вашего объекта недвижимости, и гарантия спокойствия.  Остальными  услугами по страхованию целесообразно пользоваться, когда клиент понимает реальную выгоду, которую он получит при наступлении страхового случая.

Александр Спасов:

- Обычно там, где у вас предусмотрено страхование жизни, процентная ставочка будет чуть пониже. А если вы откажетесь, то она сразу же автоматически будет увеличена. Конечно, страхование жизни необязательно. Но! С точки зрения здравого смысла - почему бы и нет. Всякое в жизни бывает…

Корр.:

- Программа ипотеки с господдержкой завершена. А остались ли у нас какие-то другие рычаги поддержки для ипотечных заемщиков со стороны государства? Или все отдано на откуп рынку?

Алексей Погребенко:

- В нашем городе работают две такие программы. Это краевая программа «Жилище», в рамках которой можно получить социальную выплату на оплату части первоначального взноса. Получатели этих социальных выплат: работники бюджетной сферы, многодетные семьи и нуждающиеся - стоящие на очереди на получение жилья. Еще есть федеральная подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», она сейчас активно реализуется в крае и городе Краснодаре. На нее идет финансирование из трех уровней бюджетов: федерального, регионального и местных. 

Александр Спасов:

- Есть еще федеральная госпрограмма «Жилье для российской семьи». Там предусмотрена льгота по снижению стоимости квадратного метра для тех застройщиков, которые в этой программе участвуют. Спектр участников этой программы достаточно широкий: это не только бюджетники, но, например, «жители Краснодарского края, имеющие детей». Список девелоперов можно найти на сайте федеральных программ Кубанского ипотечного агентства.

Нас все время пугают очередным осенним обвалом рубля. Повышением цен на недвижимость. Но «танки грязи не боятся». Мы готовы штурмовать новые высоты своего благополучия. Только вот со всеми своими кредитками разберемся. Так что думайте сами, решайте сами: иметь квартиру в ипотеку или не иметь. Только б давали…

Светлана Журавлева
при содействии департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации Краснодара
Фото Ивана Журавлева

Дата: 03.08.2017