Топ 5 новостей

В финале детского «Евровидения»

13-летняя краснодарка Глафира Леухина стала финалисткой детского «Евровидения», пройдя отбор среди 49 юных талантов со всей стран...

«Атамань» зовет

1 мая этностаница «Атамань» в Тамани открывает сезон I краевым фестивалем «Атамань встричае! Всих гостей збирае!».

Порханов - Герой труда России

Владимир Путин подписал Указ о присвоении звания Героя труда России главному врачу НИИ-ККБ № 1, доктору наук, профессору, академи...

«Я помню, я горжусь!»

В Краснодаре стартовала гражданская акция «Георгиевская лента»

Учитель № 1

В понедельник в трех краснодарских школах начался, а вчера в Доме культуры учащейся молодежи завершился ежегодный профессиональны...



Экономика

Остаться в живых

Остаться в живых

«Чего ждать строительному рынку Краснодара? Каких-то несколько лет назад, во времена «нулевых», цены на жилье росли на 30-50% в год. Именно тогда прочно укоренился миф, что недвижимость будет дорожать вечно. Все, у кого были деньги и даже у кого их не было, пытались хоть что-нибудь прикупить, понимая, что уже завтра это будет дороже. Но ситуация изменилась. Цены на недвижимость практически не растут, а последние два года показали: стоимость квадратного метра не способна отыгрывать даже ослабление рубля.»

Подорожают ли квартиры в 2017-м? Как повлияет на рынок жилья вызвавшие много споров поправки в закон о долевом строительстве? Что вообще ждет строительный рынок Краснодара? Об этом мы спросили наших экспертов.

Уйдут фирмы-однодневки

 - Прогнозировать, как будет развиваться строительный рынок, очень сложно - ситуация складывается непростая и в определенной степени тревожная, - говорит Батырбий Тутаришев, гендиректор фирмы «Краснодарпроектстрой», депутат ЗСК. - Больнее всего по застройщикам может ударить введение минимального размера уставного капитала, который будет зависеть от совокупной стоимости всех возводимых компанией объектов.

Второй важный момент - компенсационный фонд. Законом определено, что отчисления застройщиков в фонд не превысят одного процента от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Тогда, возможно, обманутых дольщиков, каких мы видим сегодня, не будет, так как если застройщик обанкротится, то за счет компенсационного фонда эти дома можно будет достроить. Я думаю, на рыночную цену жилья эти изменения повлияют, но незначительно. А вот фирмы-однодневки, которые не смогут соответствовать этим критериям, с рынка уйдут. Дольщики же смогут более спокойно вкладывать деньги в новостройки, не боясь остаться у разбитого корыта.

 «Зачистка» -
не раньше середины
2018 года

 - В связи с новыми требованиями ФЗ-214 по размеру уставного капитала жилищный рынок в определенной степени оздоровится, - считает Виталий
Морозов, начальник финансово-аналитического отдела консалтинговой фирмы «ВКБ-новостройки»
. - Да, игроков на строительном рынке станет меньше, но зато появится уверенность в том, что каждый объект действительно будет завершен. Однако большинство застройщиков уже получили разрешительную документацию, в течение как минимум года - полутора лет они будут реализовывать начатые проекты. Поэтому «зачистка» рынка, как это задумывалось, произойдет не раньше середины 2018 года - именно тогда новый закон начнет работать на полную мощность. Что касается других изменений, прежде всего - создания компенсационного фонда, это отразится в первую очередь на застройщиках, но в конечном итоге - на потребителях, на конечной цене, ведь 70% жилья - это долевое строительство.

Что касается ситуации на строительном рынке в этом году, то объективных факторов роста цены с таким числом непроданного жилья и работающих застройщиков пока не существует. Перед отраслью стоит та же задача, что и в прошлом году: как минимум не растерять, как максимум - сохранить и попытаться приумножить те объемы, что были построены на падающем рынке 2016 года.

 Сроки будут затягиваться

- Очевидно, что новые требования усложнят работу застройщиков, а возникающие у них сложности, как правило, приведут к удорожанию квадратного метра, - рассуждает эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова. - Если застройщики при этом не будут увеличивать цену квадратного метра, а станут соревноваться, у кого он дешевле, мы увидим увеличение числа долгостроев и банкротств в этой отрасли. В зависимости от того, как каждый из застройщиков выстроит свою маркетинговую политику (однозначно, не все сделают это грамотно), мы будем иметь задержки по срокам сдачи. Что касается цены, то они официально понижать ее не могут, по-хорошему, из-за удорожания материалов ее повышать надо, да и исполнение ФЗ-214 будет увеличивать себестоимость строительства. Но, опять же, в связи с конкуренцией увеличивать цену не приходится.

Одним словом, в целом законодательная инициатива хорошая, она, в принципе, направлена на уменьшение числа долгостроев, но в Краснодаре она может привести к их увеличению. При этом будет происходить и «вымывание» застройщиков, их число сократится.

В Краснодаре прибыль застройщиков и так минимальная, из-за этого они пойдут - да уже пошли! - в другие города. У нас в городе цена на жилье предельно низкая за счет высокой конкуренции, даже при том потоке иногородних, который есть сегодня. Поэтому застройщики, официально не понижая цену, регулярно устраивают акции, дисконты, и тогда при средней цене 41 тысяча рублей за квадратный метр цена по акции составляет 35-36 тысяч рублей.

Еще один момент, который мы увидим в этом году, - перенос сроков сдачи новых объектов. При этом речь идет не о банкротстве, а о том, что сроки строительства затягиваются. Причина: не рассчитали, денег не хватило…

 - Мы видим, что число непроданных квартир растет. Не появятся ли у нас «мертвые» микрорайоны, не надуем ли, как происходит в Китае, «жилищный пузырь»? - поинтерисовались «КИ».

 - Такого не будет - у нас иногородние живее всех живых, - говорит Ольга Долгополова. - Возьмите любой самый густозастроенный район, скажем, улицы Петра Метальникова. Там практически невозможно отыскать однокомнатную квартиру относительно небольшого метража. Домов, где вообще не проданы квартиры, вы просто не найдете! А иногородний, скажем из Хабаровска, продает там свою квартиру за 2-3 млн рублей, переезжает к нам и берет шикарную «двушку». Люди нацелены на Краснодар, и не только из-за теплого климата, но и дешевой недвижимости. К нам едут из Хабаровска и Благовещенска, Узбекистана и Казахстана - потому что там цены на недвижимость выше, чем в Краснодаре.

 Покупатель правит бал

 - Введение требований ФЗ-214 ведет к снижению конкуренции на строительном рынке. Это новый барьер, теперь через него средняя или маленькая компания зайти не сможет, - говорит Евгений Змиев, кандидат экономических наук, профессиональный эксперт в области управления бизнесом.

 - С одной стороны, это хорошо, так как защищает интересы дольщиков от недобросовестных застройщиков, с другой, когда снижается количество игроков на рынке, снижается и конкуренция. Возникает риск картельных сговоров - иными словами, согласованность действий между оставшимися игроками повышается. А это всегда вызывает рост цен. Да, с точки зрения так называемых обманутых дольщиков эта мера должна не позволить увеличить число недостроев по сомнительным проектам. Но тут возникает вопрос: а почему так произошло, почему они не доведены до конца? На самом деле половина проблем - из-за расчета застройщиков, что спрос на недвижимость будет таким же высоким, как и был, и, продавая этаж за этажом и получая средства по графику, они смогут достроить. Однако на рынке произошел спад спроса, и такая опасность может подстерегать и крупных застройщиков, от снижения спроса не застрахован ни один объект.

 Сейчас рынок недвижимости стал не рынком продавцов, а рынком покупателей, за него идет борьба: кто-то борется путем предоставления рассрочек и скидок, кто-то - откровенно демпингуя, кто-то вообще решил уйти с рынка и готов продать, что называется, за гроши, чтобы вернуть хоть что-то из вложенных средств.

Мы ожидаем, что станет снижаться ключевая ставка ЦБ, - продолжает Евгений Змиев. - И это приведет к тому, что рынок недвижимости активизируется и придет дополнительная волна платежеспособного спроса на жилье, хотя и ненадолго. Потому что в целом мы понимаем: доходы у населения пока не растут, наоборот, идет падение спроса даже на продукты.  Вместо существовавшего еще несколько лет назад рынка продавцов пришел рынок покупателей. Поэтому те, кто генерирует идеи в этой отрасли, вынуждены будут искать либо новые технологии строительства, либо значительно ускорять сроки строительства, искать новые площадки - все это для того, чтобы снизить себестоимость квадратного метра. А снижение себестоимости квадратного метра приведет к тому, что на этом рынке появится новый пласт платежеспособных покупателей. Скажем, кто-то по 35 тысяч за квадрат не мог себе купить квартиру, но по 30 уже сможет. А при себестоимости 25 тысяч рублей за квадратный метр появится еще большее число дополнительных покупателей. Понятно, что жилье это будет далеко от центра, в каких-то новых массивах, однако такая возможность улучшить свои жилищные условия будет пользоваться спросом. Поэтому строители пойдут на удешевление себестоимости, возможно, уменьшение размеров квартир с одновременным повышением качества и привлекательности окружающей среды.

 Качество станет лучше, спрос - выше?

- Со вступлением в действие нормативных изменений, естественно, сократится количество застройщиков, уйдут те, кто «примазался», лжестроители, рынок будет почище и покачественнее, - считает генеральный директор ЗАО МПМК «Краснодарская-1» депутат городской Думы Аслан Нехай. - И, естественно, цена на жилье поднимется. Причем она будет расти по всей России - просто потому, что предложения на рынке станет меньше, чем спроса. Зато качество станет выше, будут соблюдаться темпы строительства и сроки ввода объектов.

 Марина Аванесова

Дата: 04.04.2017